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Immobilien Schenkung – richtig verschenken oder vererben

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Immobilien Schenkung lässt sich – anders als ein Testament – kaum rückgängig machen.

Jede Person (mit deutscher Staatsangehörigkeit) ist frei, ihr Vermögen an beliebige Personen zu verschenken oder zu vererben (Testierfreiheit).

Ob Immobilien oder Geld, im Laufe eines Lebens kann sich ein kleines Vermögen ansammeln. Mancher mag sich fragen, ob es nicht besser ist, die Kinder schon vorzeitig zu beschenken. Auf den ersten Blick klingt das vernünftig: Das Eigenheim bekommt sowieso einmal das Kind. Dann kann ihm die Immobilie auch schon zu Lebzeiten vermacht werden. Ein Vorzug ist etwa, dass man die Dankbarkeit der Kinder noch erlebt.

Obacht bei Schenkung

Doch eine solche Schenkung muss gut überlegt sein. Sie lässt sich – anders als ein Testament – kaum rückgängig machen. Die vorzeitige Schenkung kann aber auch eine Methode sein, um „unliebsame Kinder“ zu enterben. Üblicherweise haben sie einen Pflichtteilsanspruch. Wird ein Vermögen vorzeitig an andere verschenkt, haben die leer ausgehenden Erben keinen Anspruch auf einen entsprechenden Pflichtteilsausgleich. Wenn aber gar keine Not besteht, die Immobilie zu übertragen, sollte man das sehr gut überlegen. Das gilt besonders bei selbst genutzten Immobilien. Wenn man in finanzielle Bedrängnis gerät und das verschenkte Geld selbst benötigt, dann muss man es erst zurückfordern und das kann Jahre dauern. Noch häufiger kommt es vor, dass der Beschenkte dem Schenker gegenüber „groben Undank“ zeigt. Dann will man natürlich das Geld zurückhaben. Das ist aber nur möglich, wenn die Schenkung höchstens 10 Jahre zurückliegt und wenn das Geld nicht verbraucht ist. Das ist also mit großen Risiken verbunden. Entschließt man sich dennoch zur vorzeitigen Übertragung, sollte man sich die Rechte zur Nutzung der Immobilie auf jeden Fall sichern.

Absicherung

Bei Grundstücken kann man sich gut schützen und einen Vorbehalt in das Grundbuch eintragen lassen, so dass der Schenker die Schenkung jederzeit zurückfordern kann. Ein solcher Vorbehalt ist unbedingt zu empfehlen, wenn man seinem Nicht-ehelichen Partner etwas schenken will und die Sorge hat, dass der Partner die Beziehung eines Tages beenden könnte. Außerdem besteht die Möglichkeit, dass Grundstück zwar zu verschenken, sich selbst aber bis an das Lebensende ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorzubehalten. Damit wird man im Grundbuch eingetragen und ist sicher. Durch die Bestellung eines Nießbrauchs zu Gunsten des Schenkers beispw. an einer vermieteten Immobilie, bleibt der Schenker trotzdem wirtschaftlicher Eigentümer.

Der Schenker behält also weiterhin die Mieteinnahmen, so dass sich für die Einkommenssteuer für ihn vorerst nichts ändert.Auch umgekehrtes Vorgehen ist möglich. So kann man seinen Kindern oder Enkeln den Nießbrauch schenken und sich selbst das Grundstück vorbehalten. Oft haben die Nachkommen noch kein so großes Einkommen, so dass sie die zusätzlichen Mieteinnahmen mit geringen Sätzen versteuern können.

Steuerersparnis

Eine Möglichkeit der Steuerersparnis ist das verschenken des späteren Erbes „mit warmer Hand“. Dabei hat der Ehegatte einen persönlichen Freibetrag von 500.000,00 Euro und jedes Kind von 400.000,00 Euro, für den keine Erbschaftssteuer anfällt, für Enkelkinder immerhin auch noch 100.000,00 Euro!. Diese Freibeträge kann man alle 10 Jahre ausnutzen. Unter Ehegatten gibt es zusätzlich noch die Möglichkeit der ehebedingten Schenkungen, die teilweise sogar steuerfrei sind.

Vor- und Nacherbschaft (Berliner Testament)

Im Fall der Vor- und Nacherbfolge teilen sich zwei (oder mehrere) Erben den Nachlass, z. B. ein Haus. Sie werden nicht gleichzeitig, sondern nacheinander Erben.

Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Erblassers zunächst auf den Vorerben über. Mit dem Nacherbfall hört der Vorerbe jedoch auf, Erbe zu sein und der Nachlass fällt dem Nacherben an. Steuerlich wird der Vorerbe wie ein „normaler“ Erbe behandelt. Er muss also wie ein unbeschränkt eingesetzter Erbe Steuern zahlen. Der Nacherbe unterliegt vor dem Eintritt des Nacherbfalls grundsätzlich keiner Steuerpflicht. Mit dem Eintritt des Nacherbfalls fällt die Erbschaft dem Nacherben an. Dieser Erwerb ist als vom Vorerben stammend zu versteuern.

Vorteile von Schenkungen

Die Gründe für eine Schenkung sind vielfältig. Manche Eltern wollen damit ihren Kindern spätere Erbschaftssteuern ersparen, manchen ist die Immobilie und deren Unterhalt einfach lästig, oder man will sich eine zusätzliche Rente sichern, indem man seine Immobilie gegen entsprechende Versorgungsleistungen überträgt. Eine Übertragung zu Lebzeiten hat den Effekt, dass die Immobilie vor dem Zugriff des Staates geschützt ist. Liegt eine Schenkung zehn oder mehr Jahre zurück, kann der Sozialträger beispw. Kosten für Pflegeleistungen nicht mehr durch Rückforderung einer verschenkten Immobilie des Pflegebedürftigen decken. Bei Schenkungen zu Lebzeiten bestehen keine Einschränkungen, bei Erbschaften müssen die Pflichtteilsansprüche der nächsten Familienangehörigen beachtet werden. Außerdem verlangt der Staat von allen Erbschaften und Schenkungen, die die jeweiligen Freibeträge überschreiten (siehe oben), einen prozentualen Anteil als Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer. Schon so mancher hat seine Großzügigkeit allerdings später bitter bereut. Niemand sollte die Augen vor möglichen Krankheiten im Alter, vor Todesfällen, Scheidungen, Geldnötigen oder anderen Katastrophen verschließen. Egal, ob Schenkung oder Erbschaft, alles muss genau bedacht werden.

Autor: Klaus-Peter Schumann
Rechtsanwalt

Bildnachweis: ©Gorilla/Fotolia, ©MekssiMed/Pixabay