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Immobilien – Nutzung von geerbeten Immobilien

Obwohl noch getrauert wird, müssen sich die Erben schon bald damit ausein­andersetzen, was mit dem Einfamilienhaus, der Eigentumswohnung oder dem Miets­haus der oder des Verstorbenen geschehen soll.

Möchte man das Haus selber weiternutzen? Will man es vermieten? Oder soll es doch verkauft werden? Da mit dem Eigentum an einer Immobilie auch viele Ver­pflichtungen einhergehen, entscheiden sich viele Erben für den Verkauf. Oftmals ist ihnen jedoch gar nicht bekannt, wie viel das Haus oder die Eigentumswohnung überhaupt wert ist. Hinzu kommen all die Emotionen, die mit der Trauerzeit einhergehen und einen rationalen Umgang mit dem Thema zusätzlich erschweren. Dies erhöht die Gefahr, dass die Immobilie „unter Wert“ verkauft wird.

Oder sind vielleicht mehrere Erben vorhanden, so dass der Erlös unter ihnen aufgeteilt werden muss? Möchte eventuell einer der Erben in das Haus oder die Wohnung einziehen und die Miterben müssen für ihren Teil ausgezahlt werden? Auch wenn sich dies die oder der Verstorbene sicherlich nicht gewünscht hätte, kommt es doch leider manchmal in einer solchen Situation zu Meinungsverschiedenheiten unter den Erben über die Höhe des Wertes.

Auch können Gründe eintreten, die einen vorzeitigen Verkauf notwendig machen, zum Beispiel um von dem Erlös die Pflegekosten bei einer Heimunterbringung bezahlen zu können. Gegebenenfalls sollte hier vorher rechtlicher Rat eingeholt werden.

Aus den genannten Gründen kann es somit angeraten sein, von einem Sach­ver­ständigen ein objektives Gutachten über den Wert der Immobilie erstellen zu lassen. Damit hat man eine solide Grundlage, um Entscheidungen zu treffen oder zu verhindern, dass jemand übervorteilt wird. Bei der Ermittlung des Marktwertes (Fachausdruck: Verkehrswert) werden alle wertrelevanten Merkmale der Immobilie berücksichtigt, wie z.B. die Lage, die Nutzungsart, die Größe, die Ausstattung, der bauliche Zustand, aber auch rechtliche Gegebenheiten wie z.B. Mietverträge, Wegerechte, Nutzungsrechte oder Baulasten.

Die Verkehrswertermittlung basiert dabei auf den rechtlichen Bestimmungen des Baugesetzbuches sowie der Immobilienwertermittlungsverordnung. Hierbei stehen drei Wertermittlungsverfahren zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das Ertrags­wertverfahren und das Sachwertverfahren. Bei dem Vergleichswertverfahren wird der Wert von den Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Das Ertrags­wertverfahren findet Anwendung bei Objekten, die der Erwirtschaftung von Erträgen dienen, z.B. Grundstücke mit Mietwohnhäusern oder Gewerbegebäuden. Das Sach­wertverfahren dagegen wird vornehmlich bei eigengenutzten Ein- und Zwei­familienhäusern angewandt. Hier kommt es nicht auf eine zu erwirtschaftende Rendite an, sondern der Wert wird nach den Herstellungskosten des Gebäudes bemessen.

Wird eine Immobilie vererbt, fällt häufig Erbschaftsteuer an. Sie wird auf der Grundlage des vom Finanzamt festgestellten Grund­besitzwertes bestimmt. Dabei wendet das Finanzamt teilweise pauschalisierte und vereinfachte Ansätze an, so dass es vorkommen kann, dass die individuellen Besonderheiten der geerbten Immobilie vielleicht nicht hinreichend berücksichtigt werden. Hier wäre z.B. ein schlechter baulicher Zustand des Gebäudes und ein damit einhergehender erhöhter Instand­haltungsrückstau, Leerstand oder ein Wegerecht über das Grundstück zu nennen. Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, gegen den Bescheid des Finanzamtes Einspruch einzulegen und dem Finanzamt nachzuweisen, dass der im vorherigen Absatz beschriebene Verkehrswert (steuerrechtlicher Fachausdruck: gemeine Wert) der Immobilie niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte Wert. Das Finanzamt hat dann den niedrigeren Verkehrswert anzusetzen, womit die steuerliche Belastung niedriger ausfällt.
Als Nachweis kann unter anderem ein Gutachten eines Sachverständigen für Immobilienbewertung (bzw. Grundstücksbewertung) dienen oder ein innerhalb eines bestimmten Zeitraumes vor oder nach dem sogenannten Besteuerungszeitpunkt (hier: Ableben des Erblassers) zu Stande gekommener Kaufpreis. Die Entscheidung, ob die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sinnvoll wäre, sollte in der Regel in Ab­stimmung mit dem eigenen Steuerberater getroffen werden.

Insgesamt gibt es also eine Reihe von Gründen, die dafür sprechen können, die Dienste eines Sachverständigen für Immobilienbewertung in Anspruch zu nehmen.

Autorin: Dipl.-Ing. Petra Effenberger,
Sachverständige für Immobilienbewertung
www.immobilienbewerterin.de

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